辽阳租房

年前房屋租赁注意事项多

【导语】: 快到年底了,房屋租赁会有一波小高潮,租房退房中不可避免地会出现各种纠纷。房屋租赁的各个环节中都可能会出现五花八门的纠纷,如何防范,如何解决?针对读者来电提出比较多的几个问题,律师团分别给出法理阐释与案例解答。

  房屋租赁合同中要详细明确双方权利义务

  律师团律师周旦平:房屋租赁关系中,出租人(房东)常常被认为是强势方,占有优势。但是在实际纠纷处理中,则不尽然,也会出现各种各样的问题。

  房东在出租房子时特别要注意以下几个问题。

  一:签订书面的《房屋租赁合同》。

  合同法规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。如果没有采用书面形式的,视为不定期租赁。此外,缺少书面合同,双方的权利义务不易确定,容易发生纠纷。因此,无论租赁期限长短,最好签订书面的租赁合同,明确双方的权利义务。

  二:租期不得超过二十年。

  超过二十年的租期,超过部分无效。

  三:延付或者拒付租金的诉讼时效是一年。

  根据《民法通则》规定,延付或者拒付租金的诉讼时效是一年。因此,如果承租人没有依约支付租金,出租人应当及时催告或者提起诉讼,以免超过一年的诉讼时效,无法得到法律的保护。

  四:转租六个月内未提异议视为同意

  出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,无权以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效。因此,出租人如果知道承租人未经同意转租,应当及时采取措施。

  五:装饰装修的处理约定要明确

  租赁合同到期或解除时,如何处理承租人对租赁房屋的装饰装修,一直是实践中的争议热点。根据最高人民法院的司法解释,如合同没有明确约定,要分各种情况分别处理。因此建议租赁合同双方在签约时根据实际情况明确装饰装修的归属、折价、拆除、修复等事项。

  六:提前解约最好要有合同约定

  房屋租赁合同一般都有明确的租赁期限,但由于各种原因而提前终止或者解除的情况也很多。如果合同中没有对此作出约定,很容易产生纠纷。如果能在租赁合同中对提前解约的事宜做出明确约定,将便于届时双方友好处理。

  -典型案例:

  出租的房子明年四月才到期

  想让租客提前搬走行不行?

  刘先生来电:我把房子出租给别人,明年四月份到期。但是我现在不想租了,可不可以让他们提前搬走?我跟他们协商,赔他们一万块,但是他们不肯。

  律师团律师周旦平:是否能让他们提前搬走,要看合同约定和合同的前期履行情况等。一般情况下,无论是出租人还是承租人都不能无故提前解除合同。

  但是,如果合同中有约定,出租人在某些情况下可以提前要求承租人搬走的除外。例如:合同中有约定出租人在提前三个月通知承租人的情况下,可以要求承租人提前搬走;再比如:合同中有约定承租人连续三个月拖欠房租的,出租人可以要求承租人提前搬走等。

  此外,如果出租人确有客观原因,需要让承租人提前搬走,也可与承租人协商一致后提前结束租期。双方从对方的实际情况出发,抱着互相体谅的态度,尽可能在补偿金额、解决方法等方面达成一致后解除合同。

  我建议:如果出租人或承租人对租赁期限不能完全确定的,可以在合同中写明提前解除租赁合同的条件,但应考虑给对方一定的准备时间和补偿,以便日后能按合同约定妥善处理。

  租期还没到租客不见了

  他放在房子内的东西能否搬走?

  张女士来电:今年4月我的房子通过中介租给一个外地人,说好三个月付一次房租,租期两年。结果到了这次交房租的日子,他人联系不上了,电话没人接。现在都已经过了一个多月了,我有权收回房子吗?现在这房子我都不敢一个人进去,让中介陪我进去了一次,里面还有些电器和衣服。他现在人不在,我不知道这些东西能不能由我们搬走,比如说放到其他地方去,他回来了再还给他?总感觉这样做有点不踏实……

  律师团律师吴方荣:张女士所提问的在法律上来说,其实就是租客逾期支付租金构成违约,房东如何处理的问题。这个问题法律有明确的规定,《合同法》规定承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

  所以,张女士可以去看下她的租房合同中,关于逾期支付租金的违约条款,即逾期多少期限可以解除合同;如已经达到合同解除期限的,就可以按照法律规定按承租人在租赁合同中的地址书面通知承租人解除合同。建议对于解除合同通知留存寄送单和收件回执,如有条件办理寄送公证则更好。

  解除合同的通知寄送到达后,张女士可在中介和社区、派出所等的见证下,将房屋腾退、遗留物品拍照列清单后暂存一个妥善场所,等待承租人自行取回。

  租房合同到底生效没?

  汪女士来电:11月7日有个租客想租我的房子,我们签了合同,从11月15日开始租期两年,我把钥匙都给对方了,结果11月11日对方说不租了,我让对方支付违约金,对方说合同还没有生效,不承担责任。这合理吗?

  律师团律师裘红伟:双方已经就房屋租赁签署了协议,合同签订当日已经成立并生效。出租人已经把房屋的钥匙交给了承租人,说明租赁协议已经在履行,而不是从合同里约定的租期来确认生效之日。承租人现在提出合同没有生效没有法律依据。

  在合同成立并且生效后,承租人提出不再租赁房屋,应当承担违约责任。至于违约责任承担方式可以是支付违约金或赔偿损失等,具体看合同如何约定。

  退房时房东要我清洁油烟机

  否则就要扣押金

  这个要求合理吗?

  一女士来电:我是租的房子到期了,退房时发生些问题现在还没有解决。房东要扣我们押金,他先是说我们把房子弄得太乱,没有清理垃圾。后来又要求我们把厨房油烟机清洁干净,但是这些在之前合同上并没有约定的。他这样是不是没有道理的?

  律师团律师裘红伟:承租人缴纳一定金额的押金,是租赁房屋的惯例,其目的是保障出租人的权利,例如承租人不拖欠租金和费用,不损坏屋内的设施等等。一般而言,房屋租赁合同的示范文本不会对清理垃圾和油烟机这样的事情做出明确的约定。

  因此,处理这样的纠纷,我们需要借助于生活的常理。租赁合同到期后,承租人交房时,应当将房屋收拾干净,承租人不能将满是垃圾的房屋交还出租人,因为保持租赁房屋的完好是承租人的基本义务,而整洁是完好的应有之义。因此,出租人要求承租人将房屋收拾干净是合理的要求。

  但清洁油烟机这样的要求却有些超越了合理的范围,这位女士可拒绝,除非合同对这点有明确的约定。

  这里也带出另外一些问题:现在很多出租房屋是精装修的,房东对于房屋使用后的整洁程度会提出更高的要求,而一般中介机构推荐的示范文本不会对此有所约定,因此出租人有必要对房屋的使用提出一些特殊要求,例如,是否允许合租,是否要保持房屋的整洁等,出租人应将这些要求写入合同条款中,这样既可以避免不必要的纠纷,也可以保护出租人的合法权利。

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